【借金解決の新常識】自宅に住み続けながら借金を整理！リースバックの全知識を初心者向けに徹底解説

「住宅ローンの返済が厳しい…」「老後資金が不安だけど、住み慣れた家は手放したくない…」そんな悩みを抱える方々にとって、「リースバック」という選択肢が注目されています。リースバックとは、自宅を一度売却して現金を得ながら、そのまま賃貸として住み続けられる画期的な仕組みです。借金を整理し、生活を再建するための一つの有効な手段となり得ます。しかし、メリットばかりではありません。仕組みを正しく理解せずに利用すると、かえって状況が悪化するリスクも潜んでいます。

この記事では、借金問題に悩むビジネスパーソンの方や、将来に漠然とした不安を感じている方に向けて、リースバックの仕組みからメリット・デメリット、費用、トラブル事例まで、全ての情報を網羅的に解説します。専門用語はできるだけ避け、初心者の方でも完全に理解できるよう、丁寧に説明していきます。この記事を読めば、リースバックが本当にあなたにとって最適な解決策なのか、冷静に判断できるようになるでしょう。

リースバックとは？自宅を売っても引っ越さない仕組みを徹底解説

まずは、リースバックの基本的な仕組みと、関連する重要な用語について理解を深めましょう。

リースバックの仕組み

リースバックは、「セール・アンド・リースバック（Sale and Leaseback）」とも呼ばれ、ご自身の家やマンションなどの不動産を専門の会社（リースバック業者）に売却し、同時にその会社と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ家に家賃を払って住み続けることができる仕組みです。 [1, 2]

具体的には、以下の2つの契約を同時に行います。

不動産売買契約：あなたの家をリースバック業者に売却する契約。
賃貸借契約：売却した家を、今度はあなたが借りて住むための契約。

これにより、あなたは売却代金を一括で受け取ることができ、その資金を住宅ローンの完済やその他の借金返済、生活費などに自由に充てることが可能になります。 [2, 10] その後は、家の所有者ではなく「入居者」として、毎月家賃を支払うことで生活環境を変えずに済みます。 [1]

押さえておきたい基本用語

リースバックの契約を進める上で、いくつか知っておくべき専門用語があります。難しく感じるかもしれませんが、一つずつ丁寧に解説します。

用語	説明	ポイント
売却価格（買取価格）	リースバックで自宅を売却するときの価格です。	一般的な市場価格の60%～80%程度になることが多いです。 [1, 5] 相場より安くなる点に注意が必要です。
家賃（リース料）	売却後、その家に住み続けるために毎月支払うお金です。	周辺の家賃相場ではなく、「売却価格」を基に計算されるため、割高になる傾向があります。 [1, 14]
定期借家契約	契約期間（例：2～3年）が決まっており、期間が満了すると原則として契約が終了し更新されない賃貸契約です。 [1]	リースバックではこの形式が多く、知らないと「ずっと住める」と勘違いしてトラブルになることがあります。 [1, 15]
普通借家契約	契約期間が満了しても、借主が希望すれば原則として契約を更新できる一般的な賃貸契約です。 [1]	長く住み続けたい場合は、この契約形態に対応している業者を選ぶことが重要です。 [21]
買戻し特約	将来、経済状況が改善した際に、売却した家を再び買い戻すことができる権利を約束する契約条項です。 [1]	希望する場合は、必ず契約書に買戻し価格や期間を明記してもらう必要があります。口約束は危険です。 [1, 16]

リースバックの7つのメリット｜借金整理と生活再建の味方

リースバックには、借金問題の解決や生活の立て直しに役立つ多くのメリットがあります。具体的にどのような利点があるのか見ていきましょう。

まとまった現金を一括で手に入れられる
自宅を売却することで、数百万円から数千万円の現金を一度に手にすることができます。 [10] この資金を使って住宅ローンを完済したり、カードローンなどの借金を整理したりすることで、精神的な負担や利息の支払いから解放されます。 [10]
住み慣れた家に住み続けられる
最大のメリットは、売却後も引っ越す必要がない点です。 [1] 子供の学区を変えたくない、地域のコミュニティから離れたくない、といった希望を叶えながら資金調達が可能です。 [1]
周囲に知られずに資金繰りができる
リースバックは業者による直接買取が多いため、販売活動のためにチラシを配布したり、近所の人が内覧に来たりすることがありません。 [11] そのため、「家を売却した」ことを周囲に知られずに手続きを進めることができます。 [11]
引っ越し費用や新居の初期費用が不要
通常の売却と異なり引っ越しをしないため、数十万円にもなる引越代や、新しい賃貸物件の敷金・礼金といった初期費用が一切かかりません。 [12] 手元に残るお金を最大化できます。 [12]
家の維持管理コストとリスクから解放される
売却後は所有者でなくなるため、毎年かかる固定資産税や火災保険料の支払いがなくなります。 [13] また、将来の不動産価格の下落リスクや、台風・地震などの災害による家の損傷リスクも、新しい所有者（リースバック業者）が負うことになります。 [13]
将来、家を買い戻せる可能性がある
多くのリースバック契約では、「買戻し特約」を付ける相談が可能です。 [1, 11] 将来的に経済状況が好転すれば、思い出の詰まった我が家を再び自分のものにできる道が残されています。 [1]
家計の支出が安定・明確化する
持ち家の場合、住宅ローンの金利変動や、突然の修繕費など、予測しにくい出費が発生します。リースバック後は、支払いが月々の家賃のみに固定されるため、支出管理がしやすくなり、安定した家計運営につながります。 [13]

後悔する前に知るべき！リースバックの8つのデメリットと注意点

魅力的なメリットがある一方で、リースバックには慎重に検討すべきデメリットやリスクも存在します。「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、以下の点を必ず理解しておきましょう。

売却価格が市場相場より安くなる
最も大きなデメリットです。買取価格は、通常の不動産仲介で売却する場合の市場価格の60%～80%程度になるのが一般的です。 [1, 5] 例えば3,000万円の価値がある家なら、1,800万～2,400万円程度での売却となり、数百万円単位で手取りが少なくなります。これは業者が将来の利益（家賃収入や転売益）を確保するためです。 [1, 5]
家賃が周辺の賃貸相場より割高になる
リースバック後の家賃は、近隣の類似物件の家賃相場とは関係なく、「売却価格 × 業者の期待利回り（年7%～13%程度）」で設定されるため、割高になるケースがほとんどです。 [1, 14, 25] 長期間住み続けると、トータルでの支払い総額が非常に大きくなる可能性があります。 [1]
永住が保証されているわけではない
契約形態が「定期借家契約」の場合、2～3年といった契約期間が満了すると、更新できずに退去を求められるリスクがあります。 [1, 15] 「一生住み続けられる」という保証はないことを肝に銘じ、契約形態を必ず確認しましょう。 [15, 21]
買い戻し価格は売却価格より高くなる
将来の買い戻しを考えていても、その価格は売却した時よりも1割～3割程度高く設定されるのが一般的です。 [1] 業者の諸経費や利益が上乗せされるためで、そもそも買い戻すための資金を準備するのが困難な場合も少なくありません。 [1, 16]
家の所有権を完全に失う
当然ですが、家は他人のものになります。自分の判断でリフォームや増改築をすることはできなくなります。あくまで「借りている家」という立場になることを受け入れる必要があります。
修繕費の負担区分に注意が必要
通常の賃貸では大家（所有者）が負担するような設備の修繕（例：給湯器の故障、雨漏りなど）について、「修繕は借主（あなた）の負担」とする特約が盛り込まれていることがあります。 [17] 思わぬ高額出費につながる可能性があるため、契約書の細かい条項まで必ず確認しましょう。 [17]
家族や相続人とトラブルになる可能性
将来その家を相続するはずだった子供など、家族に内緒でリースバックを進めると、後で大きなトラブルに発展することがあります。 [18] 「勝手に思い出の家を売られた」と反発されるケースも報告されています。大切な資産に関する決断は、必ず事前に家族と話し合いましょう。 [18]
悪質な業者や倒産のリスク
残念ながら、相場より著しく低い価格を提示したり、法外な手数料を請求したりする悪質な業者が存在するのも事実です。 [17] また、契約したリースバック業者が倒産した場合、家の所有者が変わり、新しいオーナーから退去を求められるリスクもゼロではありません。 [19]

これらのデメリットを回避するためには、複数の業者から見積もりを取り、契約内容を隅々まで比較・検討することが不可欠です。 [1, 10]

【徹底比較】リースバックはどんな人に向いている？任意売却・借り換えとの違い

借金問題を解決する方法はリースバックだけではありません。状況によっては「任意売却」や「住宅ローンの借り換え」の方が適している場合もあります。それぞれの特徴を比較し、あなたに最適な方法を見つけましょう。

方法	目的・特徴	メリット	デメリット	こんな人におすすめ
リースバック	家に住み続けながら、まとまった資金を得て借金を整理する。	・引っ越し不要・周囲に知られにくい・現金化が早い・維持費が不要になる	・売却価格が安い・家賃が割高・永住できない可能性・所有権を失う	・どうしても今の家を離れたくない人・借金はあるが、生活環境を変えたくない人・高齢で新たなローンが組めない人
任意売却	ローン返済不能時に、市場価格に近い価格で売却し、借金を最大限圧縮する。	・リースバックより高く売れる・競売を避けられる・借金を大幅に減らせる・安い賃貸に引っ越せる	・必ず家を出ていく必要がある・金融機関の同意が必要・売れるまでに時間がかかる	・借金を少しでも多く返済したい人・家への執着がなく、生活コストを下げたい人・すでにローンを滞納している人
住宅ローン借り換え	より金利の低いローンに乗り換え、月々の返済額を軽減する。	・家を手放さずに済む・月々の返済負担が減る・資産価値を維持できる	・新たなローン審査が必要・借金総額は減らない・収入減や信用情報に問題があると不可	・まだ返済能力がある人・家の所有権を維持したい人・高金利のローンを組んでいる人

要約すると、「家」を最優先するならリースバック、「借金圧縮」を最優先するなら任意売却、そして「まだ返済余力があり家も手放したくない」なら借り換えが、それぞれ適した選択肢と言えるでしょう。

失敗しない！信頼できるリースバック業者の選び方と主要各社の特徴

リースバックの成否は、パートナーとなる業者選びにかかっていると言っても過言ではありません。ここでは、信頼できる業者を選ぶためのポイントと、主要なリースバックサービスを紹介します。

業者選びの5つのチェックポイント

複数社から見積もり（査定）を取る：必ず3社以上から査定を取り、売却価格や家賃の条件を比較しましょう。1社だけの話で決めると、不当に安い価格で買い叩かれるリスクがあります。 [1]
契約形態を確認する：長く住み続けたい場合は「普通借家契約」に対応しているか確認します。 [21] 「定期借家契約」の場合は、再契約の条件などを明確にしておきましょう。
実績と信頼性を確認する：会社の設立年数、資本金、上場しているか、過去のリースバック取扱件数などをチェックします。 [22] 大手企業は安心感がありますが、地域密着の中小企業が柔軟な対応をしてくれることもあります。 [22]
買戻しや修繕に関する条件を明確にする：買戻しを希望する場合は、価格や期間を書面で約束してもらうことが必須です。 [16] また、設備の修繕費の負担区分など、細かい契約内容を事前にしっかり確認しましょう。 [17]
担当者の対応を見る：質問に対して丁寧に、誠実に答えてくれるか、リスクについてもきちんと説明してくれるかなど、担当者の人柄や対応も重要な判断材料です。

主要リースバック業者とサービスの特徴（2024-2025年時点）

以下に、代表的なリースバックサービスをいくつか紹介します。各社で特色が異なるため、自分のニーズに合った会社を見つける参考にしてください。

セゾンファンデックス（セゾンのリースバック）：クレディセゾングループの信頼性が魅力。原則「普通借家契約」で長期居住も安心。見守りサービスなどの特典も。 [21]
一建設（リースバックプラス）：飯田グループホールディングスの一員。「住むほどに買戻し価格が下がる」など、ユニークなプランが特徴的。 [21]
ハウスドゥ（And Doホールディングス）：業界のパイオニアで全国に店舗網を持つ。顧客のニーズに合わせた多様なプランが強み。 [21]
SBIスマイル（ずっと住まいる）：金融大手SBIグループ。利用目的別のプランを用意し、公正な価格設定をアピール。 [21]
穴吹興産（あなぶきのリースバック）：西日本を中心に展開する上場企業。長期居住を希望する利用者向けの「普通借家契約」を採用。 [21]
スターマイカ：中古マンション専門の上場企業。マンションのリースバックに特化しており、柔軟な賃貸期間設定が可能。 [23]

これらの情報はあくまで一例です。必ず公式サイトで最新の情報を確認し、自分の状況を伝えて直接相談してみることをお勧めします。